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华润的转型之路 愿景宏伟 现实残酷

baidu.com 2019-04-21 00:33:51

 

华润置地在央企里资历老、发展稳健,是香港蓝筹之一,自从华润进入转型进行时以后,引发的关注颇多。万宝股权事件、规模竞赛落后、逆势拿地、中年焦虑、人事变动等事件。 目前,华润置地副总裁蒋智生对华润的转型之困做了总结。华润置地面临着"在当代中国经济背景下一个地产中年油腻男的焦虑"问题。在房地产的"白银时代",经历了市场和人事的华润,在新管理层手中,在转型之路上,会演绎出怎样的故事?

过去几年来,面对经济下行的压力和转型升级的挑战,虽然在规模扩张上略显疲态,但华润置地近年来在商业地产、产业地产等领域却活力十足。随着"开发物业+投资物业+X"商业模式的确立,商业地产正逐渐成为华润置地寻找的新的增长点。同时还将在物业管理、商业地产,养老产业、海外投资、城市交通基础设施等新领域探索多元化发展。

在华润置地的业务谱系中,作为投资物业的商业地产业务正变得越来越重要,并成为抵抗行业风险的重要资产。存量时代的来临让房企们绷紧了神经,越来越多的房企将发展商业地产提到了战略层面,并且都定下了不小的目标。房企在商业地产领域的布局体现了其对于商业地产物业增值空间的看好。但能否真正实现投资物业的增值,关键在于布局成本及运营情况。投资物业带来的租金收入往往是较为平稳的现金流,不像开发物业一样带来较大规模的收益。其或许会随着运营物业体量的增加而呈现上升趋势,但很难有突破性增长。同时,商业地产的操盘难度很大,还容易受到行业周期的影响。如果要实现租金收入的增长,关键还是在土地获取或项目收取方面把控成本,同时具备较好的物业管理能力,进而实现较为可观的出租率。

与此同时,竞争对手的争先布局、抢占地段,到外资抄底并伺机抛售引燃资本市场硝烟,留给华润置地的或是一场硬仗。还要面对着高负债、利润率低,以及监管带来的不确定性。这是行业内共同的焦虑。要实现华润的战略愿景的"双轮驱动",不会一帆风顺。

重塑的权力格局 华润迈入唐勇时代

2月12日,华润置地发布公告称,吴向东因个人职业发展规划辞任公司执行董事、提名委员会主席、企业管治委员会成员及执行委员会成员。唐勇获委任为公司董事会主席,以及不再担任首席执行官。同时,吴秉琪获委任为执行董事及执行委员会成员,李欣获委任为企业管治委员会成员及获委任为公司的香港授权代表。

"灵魂人物"吴向东的离开,表面上看起来并没有影响华润业绩。在吴向东的告别信中能看出端倪,如果真的要离开,热烈欢迎华润置地同仁"从大解放区到新的根据地来,只要不嫌局面小、条件差、工资低。看似劝告同仁、实则鼓励跳槽的告别信,但还是引发了内部的人事变动。华润管理层内部至少有两种声音,一种是全力挽留,给予更多发展空间。另一种则是,江山是人家打下的,他要带什么人走,我们全力配合。已至于追随吴总离职人数超过30人,职务最高的是华南大区总经理王笑,主管城市更新副总经理赵荣,以及华润置地商业地产事业部总经理赵炜。

华南大区作为华润转型的先锋,面对核心管理层人员的离职,虽然没有影响业务路径,但是华润管控模式是总部、大区、城市公司的三级管控,主要依赖副总裁或助理总裁对于各区域公司进行大区分管。人事动荡不一定影响战略,但会影响执行。

华润置地稳定"军心"的同时,唐勇面对的是2019年最重要的两项工作,一是狠抓业绩,二是推动管理主体落地。以此来看华润置地未来的业绩发展,无论是销售规模的增长,还是负债近4000亿、物业及商业地产分拆,都会是唐勇必须优先考虑的业务进程。实际上,唐勇的压力不仅是人事动荡,还有华润日益凸显的转型瓶颈。

如今,摆在唐勇面前的难题,如何带领华润置地度过转型之困,走向更高的位置,实现更大的规模。

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